איפה משקיעים?
ארה״ב
הסיבות לבחירת שוק הנדל״ן האמריקאי בתור אזור מיקוד שלנו, הן רבות ומגוונות והגיעו אחרי שנים רבות של השקעות בישראל.
אלו הסיבות המרכזיות:
* רף הכניסה לרכישת בית פרטי עם גינה, בשכונות בהן אנו מתמחים, 300,000 ש''ח בלבד.
בישראל - במרבית הנכסים, סכום זה אינו מספיק אפילו למקדמה למשכנתא במקרה הרע ובמקרה הטוב הוא מספיק - אך השכירות לא תכסה את המשכנתא שנלקחה.
* תשואות - גם אם נקנה בשני המקרים במזומן, בארה״ב אנו מצליחים להביא את המשקיעים לתשואות של 8-10% בשנה.
בישראל - אם ננקה את כלל ההוצאות השוטפות, לא נצליח להגיע ליותר מ 3% (שכללו כמובן את מס הרכישה, התיווך, עורך הדין, הביטוח, תחזוקה, תיקונים וחילופי דייר).
* שקיפות המידע - בארה״ב כלל המידע הינו מידע ציבורי והוא מונגש לציבור באופן בו ניתן לבחון כדאיות עסקה באופן אבסולוטי.
בישראל - מדלן. אין לי מה להוסיף. בעולם - אין אף מקום בו המידע כל כך שקוף ונגיש לציבור.
* מס הרכישה - גם אם תרכשו 10 נכסים בארה״ב, אין עליהם מס רכישה.
בישראל - מהנכס השני תשלמו מס רכישה גבוה וכבד, מה שמאיין כמעט את הרווח בהשקעה ובולע עת עליית הערך של השנים הראשונות.
מדוע אוהיו?
מחקר שוק מקיף שעשינו טרם בחירת אזור המיקוד, העלה מספר דברים משמעותיים:
1. מדובר במדינה שלא התרסקה כלכלית במיתון הגדול בשנת 2008. ירידות מחירי הנכסים היו מינוריות יחסית.
2. מדינה ״אדומה״ (רפובליקנית) - בה חוקים המגנים יותר על בעלי הבתים מאשר השוכרים.
3. כלכלה מתפתחת ומיסוי נמוך - צפינו שיוביל להגירה חיובית וכך קורה באזורים שלנו הספציפיים.
4. עלייה יציבה וקבועה לאורך שנים במחירי הנכסים.
בחירת הערים Akron, Barberton והשכונות הספציפיות:
בבחירת תתי האזורים חיפשנו את הנתונים הבאים:
- קרבה לאוניברסיטה גדולה (שוכרים טובים שהינם עובדי הוראה באוניברסיטה).
- קרבה לבתי חולים גדולים.
- ביקוש גבוה שעולה על ההיצע - באזור זה אין התחלות בנייה חדשות כמעט בכלל והביקוש עולה בהרבה על ההיצע.
- אוכלוסייה ממעמד הביניים.
- יחס הולם בין התוצר הגולמי לנפש לבין מחירי הנכסים.
- שכירויות גבוהות מאד ביחס למחירי הבתים.
- תכניות פיתוח נרחבות - תכנית Lock 3 למשל המוטמעת באזור ומובילה להגירה חיובית.
- התפתחות עסקית - אמזון פותחת באזור מספר מרכזים ענקיים (היצע עבודה גבוה).
בנוסף מצאנו כי השכונות בהן אנו פועלים, הופכות למאוד מבוקשות ע״י זוגות צעירים בשל הפארקים הנרחבים, הטבות המיסוי (ארנונה נמוכה) ותוכניות התחדשות עירונית.
בהתקיים כל הנתונים יחדיו, מדובר באזורי השקעה יוצאי דופן, אפילו בהשוואה לכלל האזורים בארה״ב. התשואות ואיכות האוכלוסייה חריגות מאד ומאפשרות למשקיעים שלנו ליהנות מהיותם משקיעים פסיביים עם מינימום ״כאבי ראש״